Avis de modification du bail : de 3 à 6 mois avant le terme, sinon le bail est reconduit tel quel

Dans quel délai faut-il donner l'avis de modification ?

Le propriétaire peut modifier les conditions du bail, notamment la durée ou le loyer, au moment de la reconduction. Il ne peut le faire qu'en donnant un avis au locataire, au moins trois mois mais pas plus de six mois avant l'arrivée du terme¹.

Le délai dépend de la durée du bail. Si le bail est de moins de 12 mois, l'avis se donne de un à deux mois avant le terme. Pour un bail à durée indéterminée, il faut un avis d'au moins un mois mais d'au plus deux mois. Pour une chambre, ces délais sont réduits à 10 jours et 20 jours¹.

Le texte de l'article 1942 s'applique avant le terme du bail. Un avis donné trop tard ou trop tôt ne respecte pas la fenêtre prévue : comptez le délai à partir de la date de fin du bail, pas de la date à laquelle vous voulez le loyer.

Que doit contenir l'avis ?

L'avis doit informer le locataire de ses droits et recours prévus aux articles 1945 et 1947 et contenir toute mention prescrite par règlement¹.

• Si l'avis vise la durée du bail, il indique la durée proposée.
• Si l'avis vise une hausse de loyer, il indique en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours.
• Si le loyer fait déjà l'objet d'une demande de fixation ou de révision, l'augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer que le tribunal déterminera.

L'article 1943 porte la mention d'une modification de 2024 dans le texte codifié à jour au 15 octobre 2026¹. Si vous utilisez un modèle d'avis ancien, comparez-le avec le texte actuel avant de l'envoyer.

Que peut répondre le locataire, et que se passe-t-il ensuite ?

Le locataire qui refuse la modification doit, dans le mois de la réception de l'avis, aviser le propriétaire de son refus ou lui indiquer qu'il quitte le logement. S'il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées¹.

En cas de refus, le propriétaire peut s'adresser au tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus pour faire fixer le loyer ou statuer sur une autre modification. S'il omet de présenter sa demande dans ce mois, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures¹.

Deux délais d'un mois s'enchaînent donc : celui du locataire pour répondre, puis le vôtre pour agir. Les deux courent à partir de la réception, ce qui rend la preuve de la date de réception utile.

Une exception : pour un logement loué par une coopérative d'habitation (art. 1955), ni le locateur ni le locataire ne peut faire fixer le loyer par le tribunal, et le locataire qui refuse la modification doit quitter le logement à la fin du bail¹.

Et si le propriétaire ne donne aucun avis ?

Le bail à durée fixe est reconduit de plein droit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée initiale excède 12 mois, pour 12 mois, à moins que les parties ne conviennent d'un autre terme¹.

Le locataire qui n'a reçu aucun avis de modification peut, de son côté, éviter la reconduction d'un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant un avis dans les mêmes délais que ceux du propriétaire¹.

Qu'est-ce que ça change pour un propriétaire ?

L'avis est l'étape qui conditionne toute hausse de loyer ou tout changement de durée. Un avis manqué ou hors délai laisse le bail reconduit aux conditions actuelles pour la période de reconduction : le coût est un loyer inchangé, que l'inflation ait bougé ou non.

Pour un parc de plusieurs logements, la fenêtre de trois à six mois s'applique à chaque bail selon sa propre date de terme. Un tableau des dates de fin de bail, avec la date limite de l'avis calculée en retranchant trois mois, évite les oublis. Pour les chiffres du marché qui nourrissent une hausse, voir l'article sur [la composante loyer de l'IPC](/articles/loyers-quebec-ipc-septembre-2026).

Que faire ce mois-ci ?

• Dresser la liste de vos baux avec leur date de terme et leur durée.
• Calculer pour chaque bail la date limite (terme moins trois mois pour un bail de 12 mois ou plus) et la date la plus hâtive (terme moins six mois).
• Vérifier que votre modèle d'avis indique le nouveau loyer en dollars, ou l'augmentation, et informe le locataire de ses recours.
• Conserver une preuve de la date de réception de chaque avis.