Un 2 chambres vacant se loue 484 $ de plus qu'un logement occupé à Montréal, 579 $ à Gatineau

Combien demande-t-on pour un logement vacant, comparé à un logement occupé ?

Lors de son enquête d'octobre 2025, la SCHL a relevé le loyer moyen des logements vacants et celui des logements occupés, région par région. Dans les trois régions métropolitaines de recensement (RMR) étudiées ici, l'écart est net. La SCHL le juge statistiquement significatif pour les 1 chambre, les 2 chambres et l'ensemble des logements¹²³.

À Montréal, un 2 chambres vacant affichait un loyer moyen de 1 817 $, contre 1 333 $ pour un 2 chambres occupé : 484 $ de plus, soit 36 %¹. À Gatineau, l'écart est de 579 $ (2 022 $ contre 1 443 $), soit 40 %³. À Québec, il est de 343 $ (1 611 $ contre 1 268 $), soit 27 %².

Ce que l'écart mesure. Les logements occupés comprennent des baux anciens, dont le loyer a monté lentement. Les logements vacants reflètent ce que l'on demande à un nouveau locataire. L'écart traduit donc surtout l'ancienneté des baux, pas une surprime sur des logements identiques.

Combien coûte une vacance de deux semaines ou de 45 jours ?

Le calcul est simple : le loyer mensuel divisé par 30, multiplié par le nombre de jours sans locataire. Le tableau l'applique aux loyers moyens des logements vacants de la SCHL¹²³. Il ne compte que le loyer perdu : les frais d'annonce, le chauffage ou l'électricité du logement vide et le temps de visite s'y ajoutent.

À Montréal, un 2 chambres vacant au loyer moyen coûte donc environ 60,57 $ par jour, soit 848 $ en 14 jours et 2 726 $ en 45 jours. À Gatineau, le même logement coûte 67,40 $ par jour ; à Québec, 53,70 $. Ces moyennes cachent de grandes différences de quartier : à Montréal, le loyer moyen d'un 2 chambres vacant dépasse 2 600 $ dans le centre-ville¹, et il est nettement plus bas dans plusieurs secteurs de l'île.

Le prix demandé ou le délai : lequel coûte le plus cher ?

Un rabais de 50 $ par mois sur un bail de 12 mois représente 600 $. Au loyer moyen d'un 2 chambres vacant, c'est l'équivalent d'environ 10 jours de vacance à Montréal (600 ÷ 60,57), 9 jours à Gatineau et 11 jours à Québec. Si un prix un peu plus bas fait gagner plus de 10 jours, il rapporte plus qu'il ne coûte, sur la première année seulement.

Le raisonnement vaut aussi dans l'autre sens. Un loyer affiché 100 $ au-dessus du marché qui reste libre 30 jours coûte un mois de loyer entier, soit 1 817 $ à Montréal pour un 2 chambres moyen, pour un gain théorique de 1 200 $ par année. L'écart entre loyers vacants et loyers occupés montre que les nouveaux baux se concluent à des niveaux plus élevés, mais il ne dit pas combien de temps ils prennent à se conclure.

• Notez la date de départ du locataire et la date de la signature du nouveau bail : la différence est votre délai réel.
• Comparez ce délai au calcul ci-dessus avant de décider d'une baisse ou d'une attente.
• Si vous avez plusieurs logements, comparez le délai de chacun : un logement qui traîne plus que les autres a un problème de prix, de photos ou de réponse aux demandes.

Dans quel marché la vacance pèse-t-elle le plus ?

La part de logements vacants a augmenté dans les trois régions entre octobre 2024 et octobre 2025. Pour l'ensemble des appartements, le taux d'inoccupation est passé de 1,9 % à 3,8 % à Gatineau, de 2,1 % à 2,9 % à Montréal et de 0,9 % à 2,4 % à Québec³¹². Plus le taux monte, plus un logement a de chances de rester libre quelques jours de plus.

Pour les 1 chambre, le taux a aussi augmenté : de 3,7 % à 5,9 % à Gatineau, de 2,0 % à 3,2 % à Montréal et de 0,9 % à 3,1 % à Québec³¹². Le coût d'une vacance de 1 chambre est plus faible par jour (44,80 $ à Montréal), mais le temps d'attente peut être plus long là où l'offre est plus abondante.

Qu'est-ce que ça change pour un propriétaire ?

Le coût d'un logement vacant est connu à l'avance : c'est le loyer du logement divisé par 30, chaque jour. Ce que l'on ne connaît pas, c'est la durée. Le bon outil de décision est donc le délai moyen de location de vos propres logements, pas la moyenne régionale de la SCHL.

Ces données datent de l'enquête d'octobre 2025. Elles décrivent la situation d'il y a un an : elles servent de repère pour le calcul, non de prévision.

Que faire ce mois-ci ?

• Calculez, pour chacun de vos logements, le coût d'un jour de vacance (loyer ÷ 30).
• Relevez le délai écoulé entre chaque départ et chaque signature de bail depuis un an.
• Pour les logements dont le bail se termine le 30 juin, préparez dès l'hiver le prix et les photos de l'annonce.
• Comparez le loyer que vous demandez à celui des annonces comparables de votre quartier avant de publier.