Reprise de logement au 1er juillet 2027 : l'avis doit être reçu au plus tard le 31 décembre 2026

Quelle est la date limite pour reprendre un logement au 1er juillet 2027 ?

Le propriétaire qui veut reprendre un logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche doit aviser le locataire au moins six mois avant la fin d'un bail à durée fixe¹. Pour un bail de 12 mois qui se termine le 30 juin 2027, la CORPIQ rappelle que l'avis doit donc être reçu par le locataire au plus tard le 31 décembre 2026².

Le mot qui compte est « reçu ». Un avis posté le 30 décembre n'est pas un avis donné le 30 décembre. Si l'avis arrive en retard, la reprise n'est pas possible cette année-là, sauf entente avec le locataire².

Dans quels cas le propriétaire n'a-t-il pas le droit de reprendre le logement ?

Le Code civil réserve la reprise au locateur qui est aussi propriétaire du logement. Il peut le reprendre pour l'habiter lui-même, pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou pour y loger un autre parent ou allié dont il est le principal soutien¹. Il peut aussi le reprendre pour un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation, un divorce ou la dissolution d'une union civile¹.

Quatre situations bloquent la démarche :

• Propriété indivise. Le propriétaire d'une part indivise ne peut reprendre aucun logement, sauf s'il n'y a qu'un autre propriétaire et que celui-ci est son conjoint (art. 1958)¹. La CORPIQ précise qu'une reprise n'est pas possible si l'immeuble appartient à une société².
• Logement semblable disponible. Sans le consentement du locataire, le propriétaire ne peut reprendre le logement s'il en possède un autre qui est vacant ou offert en location à la date prévue, du même genre, dans les environs et à un loyer équivalent (art. 1964)¹.
• Locataire aîné protégé. La reprise est interdite lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique (art. 1959.1)¹.
• Reprise sans intention réelle. Devant le tribunal, le propriétaire doit démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins (art. 1963)¹.

La protection des aînés connaît des exceptions. Le propriétaire peut reprendre le logement s'il a lui-même 65 ans ou plus et veut s'y loger, si le bénéficiaire a 65 ans ou plus, ou s'il est propriétaire occupant de 65 ans ou plus et veut loger dans le même immeuble un bénéficiaire plus jeune (art. 1959.1)¹.

Que doit contenir l'avis de reprise ?

L'avis doit indiquer la date prévue de la reprise, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec le propriétaire. Il doit aussi reproduire le contenu de l'article 1959.1¹. La CORPIQ ajoute que l'avis est fait par écrit².

Un avis qui omet l'une de ces mentions s'expose à être contesté devant le tribunal. Reproduisez l'article 1959.1 intégralement plutôt que de le résumer.

Conservez aussi la preuve de la réception. La CORPIQ cite le courrier recommandé électronique avec preuve d'ouverture, le courrier recommandé avec signature, la remise en main propre contre signature et l'huissier². Lorsque la date limite est en jeu, cette preuve est ce qui établit que l'avis est arrivé à temps.

Qu'est-ce que ça change pour un propriétaire ?

Le calendrier est serré. Entre aujourd'hui et le 31 décembre, il reste moins de deux mois pour vérifier trois choses : le titre de propriété, la situation du locataire et les autres logements du parc.

Le propriétaire de plusieurs logements est le plus exposé à l'article 1964. S'il a un logement comparable libre ou offert en location à la date prévue de la reprise, le locataire visé peut s'opposer sans que le propriétaire ait d'autre recours¹. Faites donc l'inventaire de vos logements vacants avant d'envoyer l'avis, et non après.

Les conséquences d'une reprise de mauvaise foi sont réelles. Le locataire peut recouvrer des dommages-intérêts, à moins que le propriétaire ne prouve qu'il a agi de bonne foi, et il peut demander des dommages-intérêts punitifs s'il démontre la mauvaise foi (art. 1968)¹. Le logement repris ne peut pas non plus être loué ou utilisé à une autre fin sans l'autorisation du tribunal (art. 1970)¹.

Si le TAL autorise la reprise, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris une indemnité équivalente aux frais de déménagement du locataire (art. 1967)¹.

Que faire ce mois-ci ?

• Vérifier que vous êtes le propriétaire, seul ou avec votre conjoint, et que le bénéficiaire est admissible.
• Dresser la liste de vos logements vacants ou offerts en location, du même genre et dans les environs.
• Vérifier l'âge du locataire et de son conjoint, la durée d'occupation et, si besoin, les seuils de revenu publiés par la Société d'habitation du Québec.
• Rédiger l'avis avec la date, le nom du bénéficiaire, son lien avec vous et le texte de l'article 1959.1.
• Choisir un mode d'envoi qui laisse une preuve et prévoir la livraison bien avant la fin de décembre.
• Joindre un formulaire de réponse pour que la date de la réponse du locataire soit claire².

Que se passe-t-il si le locataire refuse ?

Le locataire a un mois à partir de la réception de l'avis pour répondre. S'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement¹. Le propriétaire peut alors s'adresser au tribunal, dans le mois du refus, pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement¹.

Il peut arriver que la reprise n'ait pas lieu à la date prévue. Le bail est alors reconduit de plein droit si le locataire continue d'occuper le logement et si le propriétaire y consent, et le propriétaire peut demander au tribunal de fixer un nouveau loyer dans le mois de la date prévue (art. 1969)¹.

Ce texte est informatif et ne remplace pas un avis juridique. Même lorsque toutes les conditions semblent remplies, l'autorisation d'une reprise contestée par le locataire demeure soumise à l'appréciation du tribunal².